La dación en pago es un término que ha ganado relevancia en el mundo inmobiliario, especialmente desde la crisis financiera de 2008. Este mecanismo legal permite a los propietarios que no pueden hacer frente al pago de su hipoteca saldar la deuda entregando su vivienda al banco. A continuación, te explicamos en detalle qué es la dación en pago, sus ventajas, desventajas y cómo puedes acceder a este recurso.

¿Qué es la Dación en Pago?

La dación en pago es un acuerdo entre el deudor hipotecario y la entidad financiera en el que, al no poder continuar pagando la hipoteca, el propietario entrega la vivienda al banco para cancelar la deuda pendiente. Este procedimiento extingue la deuda por completo, lo que significa que el deudor no tiene que pagar ninguna cantidad adicional una vez que se ha entregado la propiedad.

Condiciones para la Dación en Pago

Acceder a la dación en pago no es automático ni obligatorio para las entidades financieras. Es un acuerdo que debe negociarse y cumplir con ciertos requisitos. Algunas de las condiciones más comunes son:

1. Imposibilidad de Pago: El propietario debe demostrar que no puede seguir pagando la hipoteca debido a una situación económica complicada, como desempleo prolongado o una caída drástica en sus ingresos.
2. Vivienda Habitual: La dación en pago generalmente se aplica solo a la vivienda habitual del deudor, es decir, aquella que constituye su residencia principal.
3. Propiedad Libre de Cargas: La vivienda no debe tener otras cargas adicionales, como hipotecas secundarias o embargos, que complicarían el proceso de entrega.
4. Aprobación del Banco: La entidad financiera tiene la última palabra y puede aceptar o rechazar la dación en pago según su criterio y las condiciones del mercado.

Ventajas de la Dación en Pago

1. Cancelación Total de la Deuda: Una de las principales ventajas es que, al entregar la vivienda, la deuda hipotecaria se cancela por completo. El propietario no tendrá que seguir pagando ni enfrentarse a demandas judiciales por la deuda restante.
2. Evitar el Embargo: La dación en pago permite evitar un embargo, que podría tener consecuencias legales y financieras más graves para el propietario.
3. Alivio Económico y Emocional: Al liberarse de la deuda, el propietario puede reducir el estrés financiero y emocional asociado con la imposibilidad de pagar la hipoteca.

Desventajas de la Dación en Pago

1. Pérdida de la Vivienda: El principal inconveniente es que el propietario pierde su vivienda, lo que puede suponer un impacto emocional significativo, especialmente si es la residencia familiar.
2. Difícil Acceso al Crédito Futuro: La dación en pago puede afectar negativamente el historial crediticio del propietario, lo que dificultaría obtener préstamos en el futuro.
3. Proceso de Negociación Complejo: Conseguir que el banco acepte la dación en pago puede ser un proceso complicado y largo, ya que no todas las entidades están dispuestas a aceptar esta solución.

Alternativas a la Dación en Pago

Antes de optar por la dación en pago, es recomendable explorar otras opciones para gestionar la deuda hipotecaria, como:

• Reestructuración de la Deuda: Negociar con el banco una modificación de las condiciones del préstamo, como ampliar el plazo de amortización o reducir temporalmente las cuotas.
• Venta de la Vivienda: Intentar vender la vivienda a un tercero para cancelar la deuda con el banco. En algunos casos, se puede optar por una venta a través de subrogación, donde el nuevo comprador asume la hipoteca existente.
• Alquiler con Opción a Compra: Convertir la vivienda en una propiedad en alquiler con opción a compra, lo que permitiría al propietario mantenerse en la casa mientras busca una solución definitiva.

Consideraciones legales y fiscales

La dación en pago se regula en buena parte gracias al Código Civil y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Pero también es posible encontrar regulación de la misma en lo que respecta a la vivienda en el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre.

Algunos de los artículos más importantes del Código Civil al respecto son:

• Artículo 1116. Establece que el deudor no puede obligar al acreedor a que reciba otra cosa diferente, aunque esta sea de igual o mayor al valor que se debe. Indica la obligatoriedad del acuerdo entre las partes.
• Artículo 1157. Establece que la deuda se extingue en el momento de producirse la transmisión del bien o prestación.

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